8.31대책 이후 시중에는 갖은 꼼수가 난무하고 있다. 하지만 회피수단에 들이는 품이나 법적 절차 비용 등을 생각할 때 나중에 보면 별반 차이가 없거나 차후 추징을 당할 우려가 있는 탈법 행위들인 경우가 많은게 사실이다. 스피드뱅크는 이번 기회에 시장에 흘러다니는 절세안들을 알아 보고 좀 더 정확한 정보를 제공하는 자리를 마련하였다.
증여가 회피책이 될 수 있나?
8.31대책의 가장 큰 핵심은 1가구2주택자의 늘어난 세금부담이라 할 수 있다. 따라서 세금회피책도 이 부분에 집중되고 있는데 가장 흔하게 들을 수 있는 얘기는 증여하면 고액의 양도세를 피할 수 있냐? 라는 물음 이다.
원칙적으로 증여세 산정기준은 시가로 되어 있으나 무상의 성격인 증여의 특성상 시가를 산정하기 어렵기 때문에 주택의 경우 기준시가를 보충적 평가가액으로 적용하고 있는 실정이다. 다음의 표는 중대평형, 재건축단지, 강북아파트를 비교 조사한 것으로 중대평형과 재건축의 경우 오름폭이 큰 단지와 적은 단지를 대조하였으며 증여의 경우 전세 낀 방법이 함께 회자되고 있어 전세 낀 증여가 얼마나 효과가 있는지도 비교해 보았다.
*실제 단지를 샘플링 하였으나 지역적 사정을 고려하여 실단지명을 생략하였다.
전세 낀 증여시 양도세 비교 = 양도세 - (전세가 공제한 증여세 + 전세가 해당 양도세 및 취.등록세) ; (-)의 경우 전세 낀 증여보다 양도세가 유리한 경우임.
샘플링 조사의 결론부터 얘기하면, 양도세와 증여세만을 단순 비교시 증여의 방법으로 절세가 가능한 경우는 주택투기지역에 위치한 아파트로 기준시가 2억 이하 이면서 양도차익이 8000만원 이상 난 경우 라고 할 수 있었다. 반면에 실거래가 기준이 아닌 강북 35평의 경우 양도세가 `0`인 경우로 증여를 택할 이유는 없어 보인다.
중대평형(1)(2)의 경우 기준시가 자체가 덩치가 커서 웬만하면 증여를 생각할 수 없는 경우이나 분당의 중대평형(1) 처럼 양도차익이 크게 발생한 경우 증여가 2000여만원 정도 유리하고 전세 낀 증여를 고려 한다면 전세금에 대해 양도세,취등록세가 부과되는 비용을 감안하더라도 4600여 만원 정도의 이득이 남는 것을 볼 수 있었다. 강남 중대평형(2)의 경우에는 단순 증여시 양도세 보다 1억여원 더 증여세를 내야 해 양도세를 내는 편이 훨씬 나아 보였으나 전세 낀 증여를 택할 경우 83만원 정도 유리함을 볼 수 있었다. 차익이 많이 남지 않는 경우로 장기 보유를 선택하였을 경우에만 생각해 볼 만한 방법이라 여겨진다.
재건축단지들의 경우 기준시가가 낮게 되어 있는데다 그동안 오름폭이 컸던 만큼 증여를 고려해 볼 만한 대표적 경우라고 할 수 있는데 그렇다 하더라도 각자 처한 상황에 따라 결과는 크게 달라졌다. 강남재건축 (1)의 경우 양도세 보다는 증여를 선택하는 측이 600만원 정도 남는 장사이고 전세 낀 증여가 이루어질 경우 1400여만원으로 폭이 커짐을 볼 수 있었는데 강남재건축(2)의 경우에는 증여 보다는 양도세가 3000여만원 더 절약 되는 방법이고 전세 낀 증여를 하더라도 1200만원 가량 손해를 보이고 있었다. 워낙 다른 변수들이 많아서 정확히 선을 그을만한 기준은 없지만 기준시가 대비 양도차익이 45%정도 이상 나는 경우에 증여의 방법이 납세자에게 더 유리하다고 할 수 있겠다. 참고로 샘플링에 동원된 강남재건축(1)의 기준시가대비 양도차익율은 50.1%이고 강남재건축(2)의 기준시가대비 양도차익율은 26.9%이다.
산출된 증여세는 증여세 신고기한 내(증여일로부터 3개월) 신고시 10% 추가감세 되므로 증여가 유리한 분당 중대평형(1)과 강남 재건축(1)의 증여시 이득액은 위의 산출금액보다 더 커질 수 있다. 또한 샘플의 경우 보유기간이 2년 지난 것으로 가정하였으므로 1년 미만 보유인 경우 50%, 1가구3주택 이상 자는 60%의 높은 양도세율이 부과됨을 고려하면 표와는 훨씬 다른 결과가 나올 수 있다는 것을 감안해야 한다.
1가구1주택 비과세를 활용하라
양도세와 증여세의 비교는 양도세를 내야 할 수 밖에 없는 경우를 가정한 것으로 양도세를 내지 않아도 된다면 굳이 증여세를 뽑아 비교해 보는 수고를 하지 않아도 된다. 시중 소문의 대다수도 1가구1주택 비과세와 연결되어 있는 측면이 많아 소문의 진위 여부를 판단하는데는 1가구1주택 비과세를 정확히 아는 것이 도움이 될 듯 싶다.
원칙적으로 1가구가 양도일 현재 하나의 주택만을 보유하고 있고, 이에 대한 보유기간이 3년 이상이라면 양도소득세는 비과세 된다. 다만 서울,과천 및 5대 신도시(분당,일산,평촌,중동,산본)등 일부 지역에 소재하는 주택의 경우는 3년 이상 보유기간에 2년 이상 거주기간을 갖춰야만 비과세 조건이 충족된다. 또한 양도가액 6억원 이상의 고가주택의 경우 실거래가로 과세되므로 비과세에서 제외된다.
2주택 중과세 해당여부 판단기준은 서울. 광역시, 경기도의 모든 주택과 기타지역의 국세청 기준시가 기준 3억원 초과주택이 그 대상이다. 하지만 광역시 군지역, 경기도 도농 복합시의 읍,면 지역 및 기타 도 지역의 기준시가 3억원 이하 주택은 보유하더라도 1가구2주택 중과세 적용에는 해당 되지 않는다.
보유기간에 있어서도 해외이주 등 부득이한 이유가 있으면 보유기간 3년을 요구하지 않는데 다음과 같은 경우들이다. ①해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학, 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우,②5년 이상 거주한 임대주택법상의 건설임대주택을 취득 등기하여 양도하는 경우,③1년 이상 거주하였으나 취학,이직 등 부득이한 사정으로 3년 보유기간을 채우지 못한 채 세대전원이 다른 시,군으로 거주 이전하는 경우 등
1가구2주택자는 먼저 양도하는 주택에 양도소득세가 과세됨이 원칙이다. 하지만 부득이하게 2주택자가 되는 경우를 구제하기 위해 여러 예외를 두고 있는데, 먼저 신규 주택 취득으로 인한 일시적 2주택자의 경우를 들 수 있다. 이 경우 새로운 주택을 취득한 때로부터 1년 이내에 주택을 처분할 경우 비과세 된다. 단 이전 주택이 1가구1주택 비과세 요건을 충족하였음을 전제로 한다.
상속을 받아 2주택이 된 경우에도 어떤 주택을 처분하는가에 따라 적용기준이 달라지는데 기존주택을 먼저 처분하는 경우 상속주택이 있더라도 1가구1주택 비과세 요건을 갖췄다면 비과세 되지만 상속 받은 주택을 먼저 처분하는 경우에는 양도세가 과세되는 점을 주의해야 한다.
1가구1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우, 합가한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1가구1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 1주택자가 다른 1주택자와 혼인하여 2주택이 된 경우에도 혼인일로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택의 경우에도 마찬가지이다.
일단 예전에 1가구 3주택이상 보유자 중과대상에서 제외되던 주택들이 8.31대책 이후에도 제외 대상이다. 열거하면 (ㄱ) 장기임대사업용주택으로 일정기간 임대후 양도하는 주택,(ㄴ)종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기사원용 주택),(ㄷ)상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것,단 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당,(ㄹ)문화재보호법에 의한 문화재 주택,(ㅁ)저당권 실행이나 채권을 변제 받기 위해 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택 등이다.
1가구원중 일부가 근무상 형편으로 다른 시,군에 이전하고 해당 시,군의 주택을 취득하였다면 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에만 양도한다면 1주택이 지켜진다. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행중인 경우이거나 소송의 결과에 따라 취득한 주택의 경우 소유권 확정판결일로부터 3년 동안 주택 수 산정이 유보된다.
수도권,광역시 주택이라 하더라도 기준시가 1억원 이하 주택의 경우 1주택 산정에서 빠진다. 그러나 재개발,재건축 주택은 제외되므로 유의해야 한다.
무소불위의 혜택 조세제한특례법
1가구1주택 비과세 혜택의 예외적 경우는 많은 매매 유형 가운데 극히 일부일 수 있는 까다로운 조건들을 내세우고 있다. 반면에 시기를 잘 잡은 행운아들이 있다. 이들은 조세특례제한법상 조건, 기한에 상관없이 양도세 비과세부터 상당한 감세혜택까지 딱 한번은 이러한 혜택을 사용할 수 있는 선택 받은 자들이라고 할 수 있는데 다음과 같다.
우선 임대 주택자들의 경우로 86년1월1일부터 2000년12월31일까지 신축주택을 5호 이상 임대한 임대사업자가 5년 이상 임대 후 양도할 경우 양도세가 50% 면제되고 10년이상 임대시에는 100% 면제된다. 또 다른 경우로는 99년8월20일부터 2001년12월31일까지 건설되거나 분양된 주택을 2호이상 임대한 임대사업자가 5년이상 임대 후 양도한 경우 양도세가 완전 감면된다. 앞의 두 경우 모두 국민주택에 한정되는 제한이 있다.
또 다른 사안은 미분양의 경우인데 95년10월31일 현재 미분양주택을 97년까지 취득한 경우 또는 98년2월28일 현재 미분양주택을 98년내 취득한 경우 종소과세나 양도세 20% 과세중 하나를 선택할 수 있는 혜택이 있다.
마지막으로 가장 큰 행운을 부여 잡은 사람들을 들 수 있는데 (ㄱ)98년5월22일에서 99년6월30일 분양물을 취득한 경우와 (ㄴ)01년5월23일부터 03년6월30일까지의 분양물을 취득한 자들로 취득 후 5년내 양도시 양도소득이 전액 면제되고 취득 5년이후 양도시 5년간 발생소득에 한해서는 양도소득을 면제한다. 단, (ㄱ)의 경우 고급주택(전용면적 50평이상,기준시가 5억원 초과)이 제외되고, (ㄴ)의 경우에는 고가주택(6억원 초과)이 제외 되며 서울,과천,5대 신도시 지역은 02년12월31일까지로 한정하고 있다.
이들이 얼마만큼 운이 좋은지는 다음의 두가지 예시를 보면 알 수 있다. 2001년9월에 분양한 강남의 A아파트 41평형의 분양가는 4억3300만원 이었다. 10월 현재 최근 시가는 8억9000만원으로 양도차익은 4억5700만원 이다. 양도세만 1억8000만원이 넘지만 전액 감면 된다. 2006년 9월까지는 양도세가 비과세 되고 2006년 9월이 지나서 양도한다 하더라도 그때까지의 양도소득에 대해서는 전액 감면된다. 또 다른 경우인 강남의 B아파트 32평형은 분양가 3억2600만원으로 최근 시세와 비교한 양도차익은 3억2000만원 정도 된다. 입주후 1년이상 단지로 1억2000만원 정도의 양도세가 산정된다. 하지만 산정일 뿐이다. 2007년5월까지 실과세 `0`이다.