용적률 증가폭이 30%포인트 미만인 재건축 단지는 임대아파트 의무건설을 피할
수 있게 됨에 따라 강남구 서초구 용산구 여의도 일대 기존 용적률이 200% 내
외인 중층 재건축 단지가 헤택받을 수 있을 것으로 보인다.
조합설립인가를 받은 단지 중에도 강남구와 서초구에는 용적률 증가폭이 30%
포인트를 넘지 않는 재건축 단지가 있어 수혜가 예상된다.
또 용적률 증가폭이 30%포인트 이상이라 해도 초과분이 미미한 단지는 용적률
을 줄여 개발이익환수제를 피하는 방향도 검토하고 있다.
다만 중소형 평형 의무비율이라는 걸림돌은 여전히 남아있다. 총 가구수가 50가구
미만인 아파트는 개발이익환수를 위한 임대아파트를 짓지 않아도 된다.
◆ 용적률 200% 내외 아파트 수혜
기존 용적률이 200%인 단지의 경우 재건축 후 230%를 넘지 않으면 임대주택을
짓지 않아도 된다.
서울시 고밀도지구는 대개 허용 용적률이 230%여서 이 일대 200% 내외 단지들
은 30% 이상 늘리기가 쉽지 않다.
강남구 대치동 청실아파트, 역삼동 개나리 4차, 서초구 잠원동 한신5차 등 이
미 조합설립인가를 받아 놓은 단지가 3곳이 있어 사업에 탄력이 붙을 것으로
보인다.
최근 35층까지 올리기로 한 재건축 계획이 서울시 건축심의를 통과한 서초구
잠원동 한신5차는 기존 용적률이 211%고 허용 용적률이 230%여서 증가분이 19%
포인트에 불과하다. 강남구 대치동 청실아파트는 현재 용적률이 197%이지만 2
종지구여서 허용 용적률이 200%에 불과한 상황이다.
◆ 일부 단지 용적률 줄일까 검토
증가폭이 35%포인트 내외인 일부 재건축단지는 용적률을 모두 받고 임대아파트를
지을지, 아니면 용적률을 일부 포기하고 규제를 피해야할지를 놓고 고민하고 있다.
서초구 잠원동 우성아파트는 현재 기존 용적률이 198%여서 증가폭이 32%포인트다.
조합 관계자는 "용적률을 하향 조정할지도 고려해야 할 것"이라며 "다만 기존
용적률이 198%라고 돼 있지만 표기상 오류로 실제 195%에 못미칠 수도 있어 여
러 가지 검토가 필요하다"고 말했다.
◆ 임대주택 짓는 게 유리한 단지도 많아
용적률을 30%포인트 이내에서 늘리면 개발이익환수제를 피해갈 수 있지만 일부
단지를 제외하고 대부분의 중층 재건축들은 이를 활용하기 어려울 것으로 보인다.
주요 중층 재건축 아파트는 보통 기존 용적률이 180% 내외이고 이를 250% 내외로
높이는 선에서 사업을 추진하고 있다.
개발이익환수제를 피하기 위해서는 210% 안쪽에서 용적률을 결정해야 하는데
이렇게 해서는 수익성이 떨어지고 조합원 부담금이 크게 늘 가능성이 많다.
공태국 현대산업개발 부장은 "층고제한 등으로 어차피 용적률을 크게 늘리기
어려운 일부 단지 등을 제외하고는 개발이익환수제를 피하기 위해 용적률을 30
%포인트 이내에서 늘리기는 어려울 것"이라고 내다봤다.
다만 압구정 현대6ㆍ7차 등 이미 용적률을 30%포인트 내외에서 확대하는 방법으로
사업을 추진하던 일부 단지는 개발이익환수제를 피해갈 수 있어 시세가 올라갈
가능성도 있다.
◆ 5월 18일 이후 분양신청 단지에 적용
재건축 임대주택 의무화는 5월 18일 이후 분양승인을 신청하는 단지부터 적용되기
때문에 시행일 이전에 이미 분양 신청을 한 단지는 임대주택을 짓지 않아도 된다.
법 시행일 전에 분양신청을 마치면 개발이익 환수를 피해갈 수 있는 단지는 사
업을 서두르고 있다. 잠실주공 1ㆍ2단지, 잠실시영, 도곡주공, 영동AID차관,
강동시영1단지 등이 여기에 해당된다.
그러나 2003년 7월 이후 사업시행인가를 신청하면 후분양제가 적용되기 때문에
서두르더라도 개발이익 환수를 피해갈 수 없다.
◆ 통합 재건축 단지는 개별 적용
압구정동 구현대 3ㆍ4차는 현재 단지를 통합해 재건축을 추진하고 있다. 3차는
현 용적률이 230%를 넘기 때문에 용적률 증가분이 없는 셈이지만 4차는 117%
저층단지(5층)여서 증가폭이 크다.
건교부 관계자는 "단지를 합해 재건축하더라도 개별단지별로 규정을 적용해 늘
어나는 용적률의 25%는 임대아파트로 지어야 한다"고 말했다.
<심시보 기자 / 김규식 기자>
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