개포지구 '허용 용적률'로 바뀌나

재건축 상한 용적률이 200% 이하로 결정된 서울 강남구 개포 택지개발지구에 대해 이를 
‘허용 용적률 200% 이하’로 변경하는 것을 강남구가 추진하고 있어 성사 여부에 관심이 쏠
리고 있다. 

현행 법상 상한 용적률은 기부체납을 해도 200%를 넘지 못한다. 반면 허용 용적률로 바뀌
게 되면 공원 등 기부체납을 하면 추가로 인센티브 용적률을 받을 수 있다. 

22일 관련업계 등에 따르면 강남구는 오는 3월 말까지 서울시에 개포지구 용적률 적용 방
식을 기존 ‘상한’에서 ‘허용’으로 바꾸는 것을 골자로 한 지구단위계획 변경안을 접수시킨
다는 계획이다. 개포 택지지구에는 시영, 주공 1~4단지 등 10여 개 저층 아파트가 재건축
을 추진중이다. 

◇‘허용’으로 바뀌면 어떻게 달라지나= 현행대로 상한 용적률 200%가 적용되면 저층은 
167%, 고층은 206%의 건축 규제가 적용된다는 게 강남구청의 설명이다. 이를 ‘허용’으로 
바꾸면 저층은 177%, 고층은 222%의 용적률 적용이 가능하다. 아울러 공원 등 인센티브 
기부 실적에 따라 최대 10%의 추가 인센티브로 받을 수 있을 것으로 보인다. 즉 이론상으
로는 저층의 경우 167%에서 187%(177% + 10% 인센티브 용적률)로 20%포인트, 고층도 
206%에서 232%로 26%포인트 증가할 수 있게 된다. 

현재 강남구는 적용 방식을 ‘허용’으로 바꾸고, 저층 177%ㆍ고층 222% 적용을 골자로 한 
변경 계획안을 마련해 서울시와 해당 조합원들과 협의중이다. 강남구의 이 같은 안에 대
해 저층 주민들이 수용할 수 없다며 반발하고 있는 상태다. 

◇수익성은 어떻게 되나= 강남구의 안대로 용적률 적용 방식이 바뀐다고 가정해도 수익
성 호전 기대는 어려운 게 현실이다. 최대 10%의 인센티브 용적률 적용이 가능해도 실제
로 기부체납 면적 등을 고려해 볼 때 177%에서 2~5% 정도의 추가 인센티브가 예상되고 
있다. 

2~5% 정도의 추가 인센티브를 고려해 볼 때 개포지구 아파트의 경우 단지별로 다소 차이
는 있으나 용적률 적용 방식 변경에 따라 건립규모가 늘고, 층수가 높아지지는 않을 것으
로 보인다. 

개포지구의 경우 용적률 200%을 기준으로 했을 때 180%로 감소할 경우 추가부담금이 기
존(200%로 추진시)보다 최소 5,000만원에서 최고 1억원 가량 더 증가한다. 11평형이 24평
형 입주시 5,700만원, 13평형이 33평형 입주시 7,000만원, 16평형이 44평형 입주시 1억원 
가량의 추가부담금을 더 물어야 된다. 재건축 개발이익 환수제와 강화된 소형주택 의무비
율 등을 고려해 볼 때 30평형대 배정을 받지 못하는 조합원들도 나올 것으로 보인다. 

그러나 전문가들은 개포지구의 경우 미래가치 상승을 고려해 볼 때 입주 후에 가격 상승
이 예상돼 가격 저점에서 급 매물을 매입한다면 적잖은 시세차익도 가능할 것으로 보고 있
다.